notaires en colère

Posté par bifaceb le 26 septembre 2014

 

La réforme des professions réglementées, en particulier des notaires est à l’ordre du jour et a fait l’objet de débat ces dernières semaines.
Je me suis fait ici l’écho des échanges sur le blog « journal d’un avocat »
http://www.maitre-eolas.fr/post/2014/09/08/Monopole%2C-sucr%C3%A9-monopole

et veux synthétiser maintenant pourquoi je pense que cette réforme est utile et nécessaire,
même si  je doute qu’elle soit réellement conduite au vu du manque de courage du pouvoir pour affronter les lobbies.

Rappelons les enjeux globaux : un peu moins de 10 000 notaires, 48 000 salariés, soit presque 60 000 emplois concernés, et un chiffre d’affaires de 6, 5 Milliards d’euros , collectant 22 milliards d’euros de taxes, improprement appelées « frais de notaire ».

D’abord, c’est une profession « fermée », pour être notaire il faut, après avoir fait un M2 de droit et deux ans de stage avec un complément de formation, racheter une étude, une charge, à un notaire sur le départ, ou s’associer dans une SCP.
Comme les pharmacies ou les taxis des grands villes, même si les notaires trouvent cette dernière comparaison peu valorisante.

Ceci me semble une première hérésie : cela crée un effet artificiel de rareté, qui rend difficile les installations, sauf à avoir une étude dans la famille (ce qui semble assez répandu) entretient un comportement de spéculation, le notaire pouvant plus se soucier de la revente que de l’activité, et engendre, in fine, des coûts pour les clients qui paient pour cette forme d’enrichissement du notaire.
Seul intérêt de cette disposition, les offices sont géographiquement fixés, avec l’inconvénient de maintenir des notaires dans des campagnes, des villages français dépeuplés. Et, contrairement au médecin, le notaire peut facilement travailler à distance, la proximité est une commodité, non une nécessité.

Ensuite, parce que la profession de notaire a été créée il y a plus de cinq siècles, à une époque où l’instruction était réservée à quelques élites, comme la propriété immobilière d’ailleurs, où l’important était de consigner les actes sur du papier et d’en assurer la conservation, en même temps que de prélever les taxes correspondantes, les services fiscaux de l’Etat étant très réduits car dépendant de collecteurs comme les fermiers généraux.

Aujourd’hui l’Etat dispose d’une administration fiscale performante, d’outils pour connaître les transactions, en particulier il tient à jour le cadastre et le registre de publicité foncière qui font foi en matière de propriété immobilière, de personnel compétent et capable.
En plus de cette capacité de l’Etat à connaître nos actifs, à détenir des informations, les citoyens ont changé : ils sont maintenant tous instruits, et ont accès, via internet, à des bases de savoir documentées et souvent très performantes. Bien sûr, pour les opérations complexes, nouvelles, ils ont toujours besoin de conseil, mais sont habitués, au moins pour la moitié des foyers qui paye l’Impôt sur le Revenu, à assembler des données, des papiers administratifs, constituer des dossiers et dialoguer directement avec le fisc. Mais, dès qu’il s’agit de propriété immobilière, le citoyen n’a plus le droit de s’adresser au service des impôts de son domicile, qui détient pourtant l’information, mais doit actuellement passer par un notaire, dont il ne maîtrise ni le délai, ni la qualité, et qu’il doit rémunérer.

Je revendique, pour les actes patrimoniaux simples, de pouvoir, si je le souhaite, si nous le souhaitons entre cocontractants,  nous passer de notaire, de constituer les dossiers avec les services fiscaux et communaux, les banques, de l’adresser aux services de publicité foncière, dûment rémunérés par une taxe, comme aujourd’hui. Bien entendu le rôle de conseil du notaire, mais aussi de l’avocat, du cabinet comptable ou fiscaliste est maintenu, appelé en amont de la signature par chacune des parties prenantes en fonction de ses besoins, des compétences et informations recherchées. Au moins un test en ce sens, avec un plafond de transaction, pourrait-il être tenté.

Le tarif des actes chez le notaire est fixé par l’ Etat, proportionnel au montant des opérations réalisées, et comme les notaires disent perdre de l’argent sur des actes de faible montant, ils ne devraient pas s’opposer, en  toute logique, à ce que les faibles actes leur échappent, mais ils n’en veulent pas par principe, car cela constituerait une brèche dans leur monopole de rédaction des actes.

Le tarif nous entraîne vers la rémunération des notaires qui est très élevée : moyenne autour de 17 000 euros/mois, voire 20 000 euros selon les sources , médiane supérieure à 13 000 euros par mois*.
Les chambres syndicales et autres instances représentatives cherchent à minimiser, relativiser, contester à la marge ces chiffres, qui montrent quand même qu’un notaire gagne deux à trois fois ce qu’un médecin, même spécialiste, gagne en moyenne comme revenus en libéral, deux à trois fois les revenus moyens d’un cadre supérieur. Sa profession ne lui donne pas plus de savoir ou de responsabilité qu’un médecin, qui a sept à dix ans d’étude après le bac, pas plus de complexité qu’un cadre sup qui doit gérer des parties prenantes multiples, convaincre ses interlocuteurs, diriger des équipes, rendre des comptes à son supérieur, ne lui demande pas plus de disponibilité que ces professions qui ont des gardes, des astreintes, du stress, des déplacements perturbant leur vie familiale et sociale…

Aucun motif, sauf la survivance d’une méthode historique de rémunération à la commission, à la transaction, et la belle défense des intérêts acquis, ne semble justifier une telle rémunération, d’autant moins en une période où l’on demande à chacun des efforts, des sacrifices.

Notons, qu’en diminuant par deux la moyenne des rémunérations des notaires, ce qui les laisse, avec  8000 euros par mois, dans le sommet des professions libérales et cadre supérieurs, on remet, sur leur rémunération ,  à la disposition de la collectivité des citoyens et de l’Etat, qui chacun sauraient quoi en faire, globalement 80 millions par mois, un milliard par an ! par les temps qui courent !!

Enfin, l’argument central des notaires la « sécurité juridique ». 
D’abord, tous ceux qui ont eu l’occasion de passer par une étude de notaire ont une histoire d’erreur(s), parfois « de plume », rectifiée en séance par le clerc, parfois plus graves, parfois vraiment importantes ayant des conséquences sur les actes ou les paiements.
Mais ce n’est que de l’anecdote.

Plus importante  est la tenue du fichier de référence par l’administration fiscale, le répertoire de la publicité foncière, c’est elle qui fait foi et garde la trace de tous les actes concernant les biens immobiliers. Les notaires ne détiennent pas une information complète opposable.

Enfin, sur ce dernier point, on ne peut passer sous silence qu’en fermant les yeux, depuis des décennies,  sur des centaines de milliers de transactions frauduleuses, les notaires ont contribué à frauder le fisc et à créer une insécurité financière et juridique grave, en particulier en cas de préemption, d’expropriation, et pour l’imposition sur les plus-values. J’ai nommé la pratique des dessous de table.

Donc, pour toutes ces raisons, une agence de la propriété foncière, émanation de l’état, accessible par les citoyens sous certaines conditions, permettrait de recentrer les notaires vers le meilleur de leur mission :
le conseil, le complexe, le contrat familial,l’accompagnement juridique et patrimonial des personnes,
où leur compétence devrait pouvoir leur permettre de s’imposer face aux avocats, cabinets fiscalistes, et autres …

*  chiffres  calculés sur 12 mois par le JDN à partir d’une étude statistique annuelle de l’Union nationale des associations agréées (UNASA) http://www.journaldunet.com/business/salaire/classement/metiers/salaires-professions-liberales,  

et étude assez récente du Ministère des Finances sur les professions libérales : http://www.entreprises.gouv.fr/files/files/directions_services/etudes-et-statistiques/le4pages-n22-activites-liberales-nov12%281%29.pdf

Parmi les professions libérales, sur 8300 notaires, revenu moyen 228 000 euros, le deuxième plus élevé, deux fois et demi celui d’un médecin (!!) taux de féminisation de 30 %, taux de moins de 35 ans de 6%, les deuxièmes plus bas.

 

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